O imposto pied-à-terre da cidade de Nova Iorque foi concebido para extrair dinheiro dos proprietários de segundas habitações suficientemente ricos para não viverem na cidade a tempo inteiro. Um efeito secundário que ninguém planeou: está a empurrar os proprietários de casas de classe média e trabalhadores, pessoas que já vivem nas suas casas, para conversas sobre planeamento imobiliário que nunca tiveram antes, a taxas horárias que nunca tiveram de pagar, em busca de conselhos aos quais os ricos tiveram acesso durante gerações.
A onda de publicidade que acompanhou o gabinete do presidente da Câmara, destacando uma lista de mais de 680.000 propriedades de Nova Iorque que poderiam, teoricamente, estar sujeitas a um novo imposto, anunciou inadvertidamente o quão públicas são a maioria dos dados imobiliários. E são anunciados os benefícios de buscar alguma privacidade totalmente legal, ou correr o risco de doxxing inadvertido, cortesia da Gracie Mansion.
“Os ricos e os de altíssimo patrimônio líquido estão neste jogo há muito tempo”, disse Myles Fischer, sócio que co-lidera o grupo de prática de Trusts and Estates em Harris Beach Murtha. “O resto está se atualizando.” E isso não é barato. Muitos proprietários de casas de classe média e operários estão “sendo forçados a uma situação em que precisam conversar com advogados” para obter conselhos de planejamento que famílias com recursos obtiveram anos atrás. Afinal, acrescentou, “não é que você precise ser uma pessoa rica para ter algo que valha a pena proteger. Vemos isso de todos os lados”.
O gatilho, neste caso, foi a divulgação de registros públicos. Quando o DOF divulgou seu arquivo suplementar de avaliação pied-à-terre, a cobertura se concentrou nas coberturas e nas LLCs que as detinham. Mas o ficheiro não filtrado abrangeu muito mais do que propriedades de luxo – incluía casas modestas em Bayside, casas unifamiliares em Staten Island, propriedades cujos proprietários talvez não tivessem ideia de que o seu nome, endereço e valor avaliado estavam num conjunto de dados pesquisável publicamente. Muitos ainda não o fazem.
Fischer não ficou surpreso com a reação. “O anonimato é desejável quando pode ser alcançado”, disse ele, “mas o anonimato também é normalmente apenas um pedaço do bolo, por assim dizer. Faz parte do plano tributário, parte do plano patrimonial, parte da proteção de ativos, uma espécie de torta de limitação de responsabilidade”. A privacidade, em outras palavras, é a porta. O planejamento imobiliário é o que está por trás disso.
O cenário de tropeço e queda
Para Fischer, a razão mais fundamental para transferir imóveis para uma LLC ou trust não tem nada a ver com impostos ou registros públicos. É responsabilidade — do tipo que se aplica a uma casa de um milhão de dólares em Staten Island tão diretamente quanto a uma cobertura no Central Park South. (O preço médio para comprar uma cooperativa em Manhattan é de US$ 850 mil e para comprar um condomínio é de US$ 1,75 milhão, totalizando US$ 1,225 milhão combinados.)
O cenário que ele descreve é simples: alguém escorrega e cai na sua propriedade. Se a propriedade estiver dentro de uma LLC ou trust, e não em nome do proprietário, a parte lesada pode processar a entidade, mas os bens pessoais do proprietário – poupanças, outros imóveis, contas de aposentadoria – permanecem fora de alcance. “A única coisa sujeita a esse processo seriam os ativos dentro dessa LLC ou trust”, disse Fischer. “Todos os meus bens pessoais seriam protegidos.” Existem maneiras de romper essa estrutura se a entidade for mal administrada, observou ele, tratando-a “como um cofrinho”, misturando fundos, deixando de manter registros adequados, mas uma LLC adequadamente mantida mantém a exposição pessoal limitada.
Fischer rejeitou, gentilmente, a ideia de que esse tipo de planejamento é um jogo exclusivo para pessoas ricas. Discutindo os proprietários que poderiam ser apanhados na lista de propriedades pied-à-terre, ele disse que há um argumento a ser defendido até mesmo pelos proprietários familiares. “Temos essas pessoas pobres em Staten Island cujos nomes estão na lista de Mamdani e que, na cabeça delas, são pobres. Eles têm uma casa de um milhão de dólares, mas isso provavelmente representa cinco vezes seus outros bens. É bastante perverso.” Os proprietários familiares, disse ele, utilizam as mesmas estruturas que os ultra-ricos por quatro razões principais: para limitar a responsabilidade, organizar activos, evitar inventários e mitigar impostos.
Além da responsabilidade, Fischer identificou três outras razões pelas quais os seus clientes, em todos os níveis de rendimento, utilizam estas estruturas: organizar activos dentro de um plano patrimonial, evitar inventários e atenuar impostos.
A advertência de visualização
Antes que alguém se apresse em reestruturar, há uma limitação importante que Denisse Moderski, sócia tributária estadual e local da PKF O’Connor Davies, sinaliza imediatamente: transferir uma propriedade para uma LLC ou trust não isenta, por si só, o proprietário da sobretaxa pied-à-terre.
“Mesmo com um trust, a cidade revelou que está aplicando uma análise”, disse ela Fortuna. “Portanto, mesmo que você comece a transferir propriedades para um trust, ainda terá que se perguntar quais registros a cidade terá que examinar – porque há um risco potencial aqui de que, mesmo que você transfira essa propriedade para uma LLC ou entidade, esta regra de consulta se aplicaria e ainda poderia sujeitar o contribuinte à sobretaxa.”
A regra de transparência significa que a cidade trata o beneficiário efetivo de uma entidade como o contribuinte para fins de sobretaxa, de modo que uma mudança de nome na escritura não altera quem deve a conta. A reestruturação pode abordar privacidade e responsabilidade. Não aborda a sobretaxa em si. “Eles avaliaram esse valor em propriedades com valores muito mais baixos, mas a taxa é muito mais alta”, acrescentou Moderski. “Quando você pensa em avaliação, você tem que olhar para ela de ambos os ângulos”.
Dito isso, ela viu um aumento no alcance de proprietários que não são os típicos clientes de trustes e propriedades. “Posso dizer, especialmente com postagens de maior visibilidade, que eles podem querer fazê-lo porque não querem que essa informação pública seja divulgada”. A privacidade continua a ser uma motivação real – a regra de transparência afecta a factura fiscal, não a exposição dos registos públicos. Uma propriedade em uma LLC intitulada “Five Park Place Trust” é uma entrada de registros públicos diferente daquela em nome de um indivíduo.
Como os ricos realmente titulam suas propriedades
Fischer teve o cuidado de não discutir quaisquer nomes específicos que surgiram na recente cobertura da lista de propriedades, mas notou um padrão na forma como os ultra-ricos estruturam as suas participações: as pessoas que procuram o anonimato normalmente titulam os seus trustes com nomes não relacionados – “o trust XYZ” ou “o truste Five Park Place” – em vez dos seus próprios, e é o seu trust vivo revogável, a espinha dorsal do seu plano patrimonial mais amplo, que acaba por deter a propriedade. Ele sugeriu que o episódio pied-à-terre justifica uma solução específica: uma entidade autônoma usada apenas para deter bens imóveis para fins de registro do assessor público, separada da estrutura maior de planejamento patrimonial de um indivíduo, de modo que a privacidade nos registros de propriedade não exija a reestruturação de todo um plano imobiliário.
Ele sugeriu que o episódio pied-à-terre defende uma solução estrutural específica que até mesmo os proprietários de rendimentos médios poderiam considerar: uma entidade autónoma usada apenas para deter bens imóveis para fins de registo do avaliador público, mantida separada da estrutura maior de planeamento imobiliário do indivíduo. Dessa forma, a privacidade nos registros de propriedade não exige a reestruturação de todo um plano imobiliário sempre que a lei muda.
O que acontece quando não há plano
A versão mais arriscada da conversa de atualização não tem nada a ver com o imposto pied-à-terre. É sobre o que acontece com a casa depois que o dono morre.
Fischer descreveu um caso que ficou com ele: um cliente que morreu sem testamento, aos 30 e poucos anos, deixando esposa e filhos pequenos. De acordo com a lei interestatal de Nova Iorque – que se aplica quando não há testamento; O inventário, observou Fischer, é na verdade o processo que se segue quando existe um testamento – o patrimônio foi dividido por lei entre a viúva e um fundo fiduciário para os filhos. O apartamento do casal foi doado metade à viúva e metade em fideicomisso para um menor. “Não é o que o pobre marido de 30 anos teria desejado”, disse Fischer, mas não havia nenhum documento expressando o que ele queria, então o estatuto preenchia a resposta.
Uma confiança muda isso. Permite ao proprietário controlar não apenas quem herda, mas também quando e como – mantendo uma herança fora das mãos de um jovem de 18 anos, mantendo os bens fora de um processo de inventário contestado e preservando o que Fischer chamou de qualidade “protegida” da riqueza para a próxima geração, da mesma forma que foi protegida para a pessoa que a construiu.
Nada disso é novo. O planejamento está disponível para qualquer pessoa disposta a pagar por ele. O que mudou no mês passado foi que uma folha de cálculo alertou brevemente algumas centenas de milhares de proprietários de casas de Nova Iorque que o seu nome estava num registo público sobre o qual nunca tinham pensado – e alguns deles começaram a fazer perguntas que os seus vizinhos mais ricos responderam anos atrás.
Essa cláusula de responsabilidade se aplica tanto a uma casa unifamiliar em Bayside quanto a uma cobertura em Manhattan. Fischer descreveu um cenário simples de tropeço e queda: alguém se machuca na propriedade de um proprietário, e se essa propriedade estiver dentro de uma LLC ou trust em vez do próprio nome do proprietário, “a única coisa que está sujeita a esse processo seria os ativos dentro dessa LLC ou trust. Portanto, todos os meus bens pessoais seriam protegidos”. Existem maneiras de romper essa estrutura, observou ele, mas desde que a entidade seja adequadamente mantida – e não tratada “como um cofrinho” – a exposição pessoal do beneficiário pára no trust ou no limite da LLC.
Isto é algo que é repetido por Denisse Moderski, parceira fiscal estadual e local da PKF O’Connor Davies. “Mesmo com um trust, a cidade descobriu que está aplicando uma análise. Portanto, mesmo que você comece a transferir propriedades para um trust”, disse ela Fortuna. “Você ainda precisa se perguntar quais registros a cidade terá que examinar – porque há um risco potencial aqui de que, mesmo que você transfira essa propriedade para uma LLC ou entidade, essa regra de consulta seria aplicada e ainda poderia sujeitar o contribuinte à sobretaxa.”
Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com
